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Haus & Grund und VDIV stellen gemeinsamen Mustervertrag für WEG-Verwaltung vor
Verwaltervertrag und Ausfüllhinweise
Aufgrund des Inkrafttretens des novellierten Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) am 1. Dezember 2020 veröffentlichen Haus & Grund Deutschland sowie der Verband der Immobilienverwalter Deutschland einen gemeinsamen Mustervertrag für die Wohnungseigentumsverwaltung. Er berücksichtigt die im Zuge der Gesetzesreform veränderten Vorgaben sowie die Entwicklung der Rechtsprechung und ist vom Gedanken der Transparenz getragen.

„Ziel der WEG-Reform war es, den Verbraucherschutz zu stärken. Dazu bietet ein transparenter und nachvollziehbarer WEG-Verwaltervertrag eine gute Grundlage der Zusammenarbeit. Daher war es für uns die logische Konsequenz, dass beide Dachverbände einen gemeinsamen Mustervertrag für die Wohnungseigentums-verwaltung erarbeiten“, erläutert der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke.

„Das reformierte WEG gibt Eigentümergemeinschaften mehr Verantwortung und schafft mehr Gestaltungsspielraum bei den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters. Das muss sich in der Grundlage der Zusammenarbeit beider Parteien – dem Verwaltervertrag – widerspiegeln: vertrauensvoll, transparent und im fairen Ausgleich, unter anderem durch eine sich erklärende Vergütungsstruktur“, so VDIV-Deutschland-Präsident Wolfgang D. Heckeler zum neuen Mustervertrag für die Wohnungseigentumsverwaltung.
Der Mustervertrag berücksichtigt neben den im Zuge der WEG-Reform erforderlichen Neuerungen wie den Rechten und Pflichten des Wohnungseigentumsverwalters auch die Entwicklung der Rechtsprechung, beispielsweise zu umstrittenen Vergütungsfragen.
Hinweis: Der Vertrag sowie Ausfüllhinweise stehen auf www.hausundgrund.de/verwaltervertrag kostenlos zum Download zur Verfügung.

Haus & Grund: Mieter müssen für ihre Heizkosten aufkommen
Sanierungsanreize steigen für Vermieter durch CO2-Preis

Haus & Grund Deutschland fordert, dass Mieter nach der Einführung eines CO2-Preises auf Gas und Heizöl weiterhin vollständig für ihre Heizkosten aufkommen müssen. „Der CO2-Ausstoß beim Heizen wird ganz maßgeblich durch das Verbrauchsverhalten beeinflusst. Folglich muss der CO2-Preis auch bei den Mietern ankommen“, erläuterte Verbandspräsident Kai Warnecke heute in Berlin. Die Praxis zeige immer wieder, dass nach energetischen Modernisierungen mehr statt weniger geheizt werde. „Die Nutzer haben schlicht den Eindruck, dass sie sich dann wohligere Temperaturen leisten könnten. Der Vermieter ist somit der falsche Adressat, um hier Verhaltensänderungen per CO2-Preis zu bewirken“, gibt Warnecke zu bedenken.

Er ergänzte, dass es mit der konsequenten Umsetzung der im Klimaschutzplan 2030 angelegten Maßnahmen bereits zu einer Überkompensierung der Mehrkosten bei den einkommensschwachen Mieterhaushalten kommen werde. So werden Wohngeldbezieher ab diesem Jahr durch das Inkrafttreten einer CO2-Komponente im Wohngeld entlastet, um soziale Härtefälle zu vermeiden. Zudem werden mit der geplanten Absenkung der Stromkosten alle Mieterhaushalte entlastet.

Argumenten, Vermieter hätten bei einer Umlagefähigkeit der CO2-Kosten keine Sanierungsanreize, erteilte Warnecke eine Absage: „Die Anreize, in Heizsysteme ohne fossile Energien zu investieren, nehmen mit steigendem CO2-Preis sogar zu. Je teurer das Heizen wird, umso weniger werden Mieter Wohnungen mit hohen Heizkosten nachfragen wollen. Vermieter müssen energetisch sanieren, um weiterhin am Markt bestehen zu können.“

Die Bundesregierung wäre laut Warnecke zudem gut beraten, würde sie einen Großteil der Einnahmen aus der CO2-Bepreisung in Form einer Kopfpauschale an die Bürger zurückgeben. Davon würden einkommensschwächere Haushalte relativ stärker profitieren, weil sie im Schnitt weniger CO2 verursachen als einkommensstarke Haushalte. Ergänzend könne der Staat einen Teil der höheren Miete nach Modernisierungen für die Mieter übernehmen.

Haus & Grund fordert Öffnung von Baumärkten
Hauseigentümer benötigen Ersatzmaterial

Nach Ansicht des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland sollten Baumärkte bereits während des Corona-Lockdowns wieder öffnen. „Gerade im Winter müssen Selbstnutzer und private Kleinvermieter Materialien für kleinere Reparaturen besorgen können, um im Bedarfsfall schnell handeln zu können“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke heute anlässlich des Corona-Gipfels von Bund und Ländern. Der Einkauf in den großflächigen Baumärkten lasse sich mit allen notwendigen Hygiene- und Abstandsregeln organisieren.

Warnecke wies darauf hin, dass jede Immobilie fortlaufend instand gehalten werden muss. Das koste nicht nur Geld, sondern müsse häufig auch umgehend erfolgen, um weitere Schäden zu vermeiden. Die Eigentümer und Mieter könnten nicht bis Februar oder März warten, bis ein defekter Wasserhahn oder ein Heizungsthermostat repariert werde. Und Handwerker stünden für kleinere Arbeiten häufig nicht sofort zur Verfügung. „Die Öffnung der Baumärkte wäre ein wichtiger Beitrag, um den Menschen das Wohnen und Arbeiten im Lockdown so angenehm wie möglich zu gestalten“, unterstrich Warnecke.

Unsichere Zukunft bei Versorgung mit Kabel- und Breitbandanschlüssen
Haus & Grund: Sonderkündigungsrecht für Vermieter notwendig

Die von der Bundesregierung heute beschlossene Novellierung des Telekommunikationsgesetzes stellt Millionen Mieter und Vermieter vor massive Probleme. Zu dieser Einschätzung kommt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Wenn die Umlagefähigkeit der Kosten eines Kabelvertrages gestrichen wird, brauchen wir ein Sonderkündigungsrecht für Eigentümer. Diese müssen sich dann schnell sowohl von einer langfristigen Vertragsbindung gegenüber dem Kabel- oder Breitbandanbieter als auch gegenüber dem Mieter bezüglich des Kabel- oder Breitbandangebots lösen können“, forderte Verbandspräsident Kai Warnecke heute in Berlin.

Nach dem Willen der Bundesregierung soll mit dem Gesetzentwurf der Wettbewerb auf dem Telekommunikationsmarkt intensiviert und der Verbraucherschutz gestärkt werden. Deshalb sieht der Entwurf vor, dass die Kosten des vom Vermieter für alle Mieter eines Hauses gemeinsam abgeschlossenen Kabel- und Breitbandvertrages nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden können. „Bisher hat die Regierung es versäumt, die Vermieter parallel von ihrer Pflicht zu entbinden, ihren Mietern entsprechende Angebote machen zu müssen. Zudem sind Vermieter über viele Jahre an Verträge mit Kabel- oder Breitbandanbietern gebunden. Verbraucherschutz bedeutet nicht, vermietende Privatpersonen auf diesen Kosten sitzen zu lassen“, unterstrich Warnecke. Die über neun Millionen Eigentumswohnungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften habe die Bundesregierung bei dem Entwurf gänzlich vergessen, denn die Änderungen im Sinne des Verbraucherschutzes wirkten sich nur im Mietverhältnis aus, so Warnecke.

Er wies zudem darauf hin, dass die Regierungspläne die TV-Versorgung einiger Teile der Bevölkerung gefährde. Bislang werden zum Beispiel für Hartz-IV-Bezieher die Grundgebühren für die Kabelversorgung vom Staat übernommen. „Wird die Umlagefähigkeit gestrichen, müssten diese Menschen die Kosten selbst tragen. Viele würden in der Realität wohl vom Zugang zu Medien abgeschnitten. Das ist weniger und nicht mehr Verbraucherschutz“, resümierte Warnecke.

Gewerbemieten: Haus & Grund warnt vor Missbrauch
Staatliche Hilfen vor Mietsenkungen

Ein Neuverhandeln von Gewerbemieten darf nur erleichtert werden, wenn tatsächlich coronabedingte Einnahmeverluste vorliegen, staatliche Hilfen in Anspruch genommen werden und diese die Mieten nicht abdecken. So kommentierte der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland entsprechende Pläne der Bundesregierung.

„Der Frühjahrslockdown hat gezeigt, dass private Vermieter mit ihren Gewerbemietern Verhandlungslösungen suchen und finden“, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke. Das Frühjahr habe aber ebenso gezeigt, dass insbesondere große, solvente Unternehmen offene Regelungen missbrauchen. „Wenn der Staat die Mietkosten für Unternehmen fast gänzlich übernimmt, machen Nachverhandlungen keinen Sinn." Das gilt auch, wenn sich Unternehmen gar nicht um staatliche Hilfen bemühen. „Die wirtschaftlichen Lasten der Pandemie dürfen nicht bei den privaten Kleinvermietern abgeladen werden“. Häufig sind auch sie in ihrem Hauptberuf, beispielsweise als Friseur oder Gastronom, von coronabedingten Einschränkungen betroffen, die existenzgefährdend sind.

Hintergrund: Die Bundesregierung möchte den § 313 BGB ändern. Für Gewerbemietverhältnisse, die von staatlichen Coronamaßnahmen betroffen sind, soll künftig gesetzlich vermutet werden, dass die Beschränkungen eine Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit hätten Gewerbemieter eher einen Grund, die Miete neu zu verhandeln.

Gewerbemieten: SPD macht sich zum Handlanger großer Konzerne
Politik sollte zusammenführen, nicht spalten

Nach dem Willen des SPD-geführten Bundesjustizministeriums sollen Gewerbemieter per Gesetz weniger Miete zahlen müssen, wenn sie coronabedingt nicht wie gewohnt ihrem Geschäft nachgehen können. „Mit diesem Gesetz macht sich die SPD erneut zum Handlanger großer Handelskonzerne“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den Vorschlag heute in Berlin. Die SPD habe den normalen Bürger vollkommen aus den Augen verloren. Andernfalls wüsste sie, dass gerade private Kleinvermieter unter solchen Gesetzen zu leiden hätten.

„Der Lockdown im Frühjahr hat gezeigt, dass das Mietenmoratorium von milliardenschweren Konzernen missbraucht wurde, um Gewinne zu maximieren. Kleine Gewerbetreibende haben sich dagegen in aller Regel mit ihren privaten Vermietern auf Lösungen verständigt“, erläuterte Warnecke. Er forderte die Politik auf, dieses Miteinander zu unterstützen. „Die SPD bedient mit diesem Gesetz wieder einmal das Klischee des bedürftigen Mieters und des reichen Vermieters. Das zeigt, dass sie die Menschen in diesem Land und deren Probleme längst aus dem Auge verloren hat“, stellte Warnecke fest.

Hintergrund: Nach dem Gesetzentwurf soll Gewerbemietern eine Anpassung des Mietvertrages erleichtert werden, wenn sie durch staatliche Coronamaßnahmen betroffen sind. Dabei soll völlig außer Betracht bleiben, ob sie finanzielle Einbußen haben oder diese gegebenenfalls durch staatliche Hilfsmaßnahmen bereits kompensiert wurden. Direkte Unterstützungsmaßnahmen für Vermieter gibt es hingegen bisher nicht.

Mieterstrom auch nach der EEG-Novelle kein Erfolgsmodell
Haus & Grund fordert einfache Regelungen

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland erwartet, dass Mieterstrom auch nach der Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG 2021) weit hinter den Möglichkeiten zurückbleiben werde. „Für vermietende Privatpersonen wird es nach derzeitigem Stand auch in Zukunft viel zu kompliziert sein, im, auf oder am Haus produzierten Ökostrom den Mietern zur Verfügung zu stellen.“ Das sagte Verbandspräsident Kai Warnecke anlässlich der bevorstehenden Anhörung im Bundestag zur Novelle des EEG.

Wenn Mieter vom am Haus produzierten Solarstrom profitieren sollen, muss dies nach Auffassung von Haus & Grund künftig als Eigenverbrauch gelten. Zudem sollten Eigentümer und Anlagenbetreiber bei der Eigenversorgung nicht zum Energieversorgungsunternehmer werden, was erhebliche bürokratische Vereinfachungen und den Abbau der bisherigen administrativen Hemmnisse zur Folge hätte. Der Stromverbrauch aus der hauseigenen Solaranlage sollte wie bei der Heizung mit den jährlichen Betriebskosten abgerechnet werden können. „Unter diesen Voraussetzungen würde ein Anreiz für Investitionen in Solarstromanlagen gerade in den Innenstädten und gleichzeitig ein Beitrag zur Senkung der Wohnkosten geschaffen“, betonte Warnecke.

Er verwies zudem auf entsprechende Anforderungen der EU. Diese fordere in der Erneuerbare-Energien-Richtlinie, dass rechtliche Hindernisse für die Eigenversorgung mit erneuerbarer Elektrizität – auch für Mieter – beseitigt werden sollten. „Die EEG-Novelle ist eine große Chance, die Nutzung erneuerbarer Energien weiter auszubauen und die Energiewende im Gebäudebestand voranzubringen. Der Bundestag kann das Ruder jetzt noch herumreißen“, erklärte Warnecke.

Haus & Grund unterstützt den vom Bundesverband Solarwirtschaft initiierten Verbändeappell zum Abbau von Hemmnissen für kleine Solarstromanlagen im EEG 2021.

Haus & Grund: Union muss im Bundestag Farbe bekennen
Bundesregierung beschließt Umwandlungsverbot

Die Bundesregierung wird heute die Novelle des Baugesetzbuchs beschließen und damit verbieten, dass Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. „Das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz ist ein wohnungspolitisches Täuschungsmanöver der Bundesregierung, mit dem sie der Mangelverwaltung weiter Vorschub leistet. Statt Bauland zu mobilisieren, werden Eigentumsrechte beschnitten“, kritisierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Mit dem Gesetz werde weder das Problem der Wohnungsknappheit gelöst noch wirksam Mieter geschützt. Er forderte die CDU/CSU-Fraktion im Bundestag auf, nun Farbe zu bekennen und dem Gesetz die Zustimmung zu verweigern.

„Es kann nicht sein, dass den Kommunen in der Wohnungspolitik und den Geheimdiensten bei der Kommunikationsüberwachung deutlich mehr Rechte eingeräumt werden und die Interessen der Bürger dabei auf der Strecke bleiben“, betonte Warnecke. Zuvor war bekannt geworden, dass Bundesbauminister Seehofer in einer Art politischem Kuhhandel seine Zustimmung zum Umwandlungsverbot gab, um im Gegenzug von der SPD die Zustimmung für mehr Telekommunikationsüberwachung zu bekommen. „Das eine hat mit dem anderen überhaupt nichts zu tun. Solche Deals untergraben das Vertrauen in politische Entscheidungen“, gab Warnecke zu bedenken.

Haus & Grund kritisiert politischen Kuhhandel scharf
Umwandlungsverbot soll nun doch kommen

Mit scharfer Kritik kommentierte heute der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, dass die Bundesregierung morgen nun doch das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen beschließen will. „Im Schatten des neuen Corona-Gipfels schließen CDU/CSU und SPD einen politischen Kuhhandel: Die Union bekommt die Überwachung von Kommunikationsdaten durch die Geheimdienste, die SPD das Umwandlungsverbot. Damit stellen sich Bundesbauminister Seehofer und die gesamte Unions-Fraktion gegen das private Eigentum“, stellte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke fest.

Nach Auffassung von Haus & Grund fällt die Union mit diesem Beschluss auf den Populismus der SPD herein. Ein Umwandlungsverbot schütze keine Mieter, sondern schränke allein massiv die Eigentumsfreiheit ein. „Eine Mietwohnung bleibt auch nach einer Umwandlung eine Mietwohnung. Die dort wohnenden Mieter sind mindestens zehn Jahre lang vor einer Kündigung geschützt. Etwas anderes zu erzählen sei blanker Unsinn“, unterstrich der Verbandspräsident.

Warnecke sieht in dem Umwandlungsverbot zudem eine soziale Gefahr: Diese entstehe, wenn nur noch ein Verkauf des Gesamtobjekts an professionelle Investoren stattfinden könne, die die Immobilie in aller Regel renditemaximierend bewirtschaften und die Renditeerwartung an die Mieter weitergeben. So werde die Konzentration auf dem Mietwohnungsmarkt befördert und private Einzeleigentümer zugunsten internationaler Anleger und großer Unternehmen ohne örtliche Bindung aus dem Markt gedrängt. „Die Koalitionspartner tauschen eine Beschränkung von Eigentumsrechten gegen zusätzliche Überwachungsrechte des Staates. Das ist kein guter Tag für eine offene und liberale Gesellschaft“, so Warnecke.

EU-Renovierungswelle ist unbezahlbarer Irrweg
Haus & Grund kritisiert europäischen Klimaaktionismus

Als unbezahlbaren Irrweg bezeichnete der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland die von der EU-Kommission geplante Renovierungswelle für Gebäude. Der Plan soll heute in Brüssel vorgestellt werden. „Die EU verspricht Arbeitsplätze, Wachstum sowie ein behagliches Zuhause und erschwingliche Energierechnungen für jeden. Nichts davon wird dieser europäische Sanierungszwang erreichen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Die Kommissionspläne würden die Wohnkosten massiv in die Höhe treiben und die Investitionen in klimapolitisch nicht sinnvolle Verwendungen lenken. Außerdem sei dieses Konzept nicht mit den bisherigen Maßnahmen, wie der CO2-Bepreisung, vereinbar. „Es wird deutlich, dass von der Leyen weder von Energiewende im Gebäudebestand noch von der aktuellen Gesetzeslage der EU auch nur rudimentäre Kenntnisse hat“, so Warnecke.

Die Renovierungswelle ist Teil des von der EU-Kommission initiierten Green Deal. Kern der EU-Renovierungswelle sind verpflichtende energetische Mindeststandards für sämtliche Gebäude. „Dies geht weit über das hinaus, was bisher in der EU für den Gebäudesektor vorgesehen ist“, sagte Warnecke. Eigentümer in Deutschland und in der gesamten EU würden gezwungen, ihre Häuser zu modernisieren, nur um zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Standard zu erreichen – unabhängig von den finanziellen Möglichkeiten, dem technisch Sinnvollen und dem klimapolitisch Zielführenden.

Die Integration des Wärmesektors in den europäischen CO2-Zertifikatehandel möchte die EU-Kommission lediglich prüfen. Aus Sicht von Haus & Grund Deutschland wäre diese Integration jedoch der beste Weg zu mehr Klimaschutz im Gebäudesektor. Mit dem Emissionshandel verfüge die Europäische Union über einen klimapolitisch wirksamen und wirtschaftlich effizienten Mechanismus zur weitgehenden Beseitigung von CO2-Emissionen bis 2050. „Es ergibt keinen Sinn, in Deutschland im kommenden Jahr den Emissionshandel für Öl und Gas einzuführen, um finanziellen Druck aufzubauen und parallel dazu in der EU den Weg des Zwangs einzuschlagen. Das schafft keine Akzeptanz bei den Bürgern“, gab Warnecke zu bedenken.

Fehlendes Bauland: Haus & Grund für kommunale Planungspflicht
Verbandsklagerecht zur Durchsetzung notwendig

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte heute in Berlin eine Planungspflicht für Kommunen, die nicht ausreichend Bauland bereitstellen. „Nur mit ausreichend Bauland kann die hohe Nachfrage nach Wohnraum befriedigt werden. Wenn Kommunen ihrer Aufgabe nicht nachkommen, muss es Mieter- und Eigentümerverbänden möglich gemacht werden, die Planungspflicht gerichtlich durchzusetzen“, erläuterte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den Vorschlag.

Bereits heute sind Kommunen zur Baulandplanung verpflichtet. Allerdings fehlt es bislang an Möglichkeiten, diese Pflicht auch durchzusetzen, wenn die Kommune nicht von sich aus handelt. „Die heutige Planungspflicht ist ein stumpfes Schwert. In der entscheidenden Frage der Durchsetzbarkeit gibt es eine Gesetzeslücke, die dringend geschlossen werden muss“, forderte Warnecke.

Statt das Baulandangebot auszuweiten, verwalten laut Haus & Grund die Kommunen vielerorts den Mangel durch überbordende Einschränkungen des Wohnungsmarktes. Zudem stoße neues Bauland regelmäßig auf politischen Widerstand, der für kommunale Entscheidungsträger eine erhebliche Hürde darstelle, auch im überörtlichen Interesse zu handeln. „Hier muss der Bundestag endlich gegensteuern. Die Planungspflicht plus Verbandsklagerecht müssen in das Baugesetzbuch aufgenommen werden, damit endlich der Ursache steigender Immobilienpreise – der hohen Nachfrage – begegnet werden kann“, fasste Warnecke zusammen.

Gutachten: Corona-Schulden nicht per Vermögensteuer finanzieren
Haus & Grund warnt vor weiteren Belastungen für die Mittelschicht

Eine Besteuerung von Vermögen zur Finanzierung von Corona-Schulden wäre weder notwendig noch sinnvoll. Zu diesem Ergebnis kommt ein Gutachten des Instituts für Weltwirtschaft Kiel in Kooperation mit Munich Economics im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland. „Eine Vermögensteuer oder Vermögensabgabe ignoriert vollkommen, ob ein Immobilieneigentümer wirtschaftlich durch die COVID-19-Pandemie betroffen ist oder nicht. Deshalb kann sie – neben allen anderen Schwächen – keine Finanzierungsoption sein“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke bei der heutigen Vorstellung des Gutachtens in Berlin.

Die Kieler Ökonomen weisen darauf hin, dass eine Vermögensteuer stets an der Substanz von Unternehmen, Selbständigen und Immobilieneigentümern ansetzt und nicht an deren Ertragslage. Alle Hilfsmaßnahmen des Staates für Unternehmen und Selbständige setzen jedoch daran an, deren Substanz zu sichern. Eine Vermögensteuer stehe in krassem Widerspruch hierzu. „Viele Immobilieneigentümer wären gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen, weil sie schlicht nicht über hinreichend liquide Mittel verfügen. Das kann nicht das Ziel vernünftiger Politik sein“, warnte der Verbandspräsident.

Ein weiterer zentraler Kritikpunkt der Gutachter an der Vermögensteuer sind die zu erwartenden Ausweichreaktionen. Mobiles Kapital würde ins Ausland abwandern sowie in Anlageformen umgeschichtet, die von der Besteuerung ausgenommen würden. Warnecke wies darauf hin, dass die Steuerlast dann fast ausschließlich von den Eigentümern von Immobilien zu tragen wäre: „Es ist vollkommen abwegig zu glauben, mit einer Vermögensteuer belaste der Staat die Reichen und Superreichen. Am Ende müsste die Mittelschicht zahlen, die ohnehin schon einen Großteil der Steuerlast in Deutschland trägt.“

Haus & Grund begrüßt Reform des Wohnungseigentumsrechts
Beschlüsse werden einfacher – Eigentümerrechte werden gestärkt

„Was lange währt, wird endlich gut. Mit den Neuregelungen des Wohnungseigentumsgesetzes hat der Bundestag den ursprünglichen Entwurf der Bundesjustizministerin in vernünftige Bahnen gelenkt.” So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die für heute geplante Verabschiedung der Novelle im Bundestag.

Nach Auffassung von Haus & Grund haben es die Fraktionen CDU/CSU und SPD geschafft, ein ausgewogenes Gesetz sowohl für Eigentümer als auch für Verwalter zu erarbeiten. Durch abgesenkte Beschlussmehrheiten und die Ausweitung der Verwalterkompetenzen könnten zukünftig Sanierungsrückstaus verhindert werden. Zudem bliebe auch in entscheidungsschwachen Gemeinschaften der Verwalter handlungsfähig. „Wichtig und richtig ist, dass den Eigentümern an dieser Stelle gleichzeitig ein scharfes Schwert gegeben wird, wenn der Verwalter diese Kompetenzen gegen den Willen der Gemeinschaft überschreiten sollte. Es steht außer Frage, dass Verwalter jederzeit abberufen werden können“, betonte Warnecke.

Mit den noch eingefügten Änderungen durch den Rechtsausschuss des Bundestages wurde auch der Verwaltungsbeirat gestärkt. Haus & Grund begrüßt, dass er von nun an den Verwalter nicht nur unterstützt, sondern auch überprüft. „Die Lösung, Verwaltungsbeiräte in der Haftung zu beschränken, ist dabei genau der richtige Weg, um das Amt attraktiver zu gestalten und mehr geeignete Kandidaten zu finden”, merkte der Haus & Grund-Präsident an.

Eigentümer müssten sich darauf einstellen, dass sich die Struktur der Verwaltung deutlich ändert. Zukünftig sei die Gemeinschaft selbst der Mittelpunkt der Verwaltung. Diese Strukturänderung erleichtert laut Haus & Grund die Anwendung des Gesetzes und führe in vielen Fällen dazu, dass Ansprüche leichter durchgesetzt werden können. „Zu kritisieren bleibt, dass sich die Große Koalition bei Verteilung der Kosten für bauliche Maßnahmen lediglich auf einen mit Lücken behafteten Kompromiss einigen konnte. Hier muss in naher Zukunft nachgebessert werden”, forderte Warnecke.

WEG-Reform: Bundestag korrigiert Justizministerin
Haus & Grund begrüßt stärkere Eigentümerrechte

„Die Wohnungseigentümer bestimmen auch in Zukunft in den wesentlichen Angelegenheiten selbst über ihr Eigentum und nicht der Verwalter. Es war richtig, dass die Große Koalition den ersten Entwurf der Justizministerin nicht einfach verabschiedet, sondern den Sommer genutzt hat, um die Position der Eigentümer an wesentlichen Stellen zu verbessern.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke Meldungen über eine entsprechende Einigung der Koalitionsfraktionen.

Mit dem reformierten Wohnungseigentumsrecht möchte die Große Koalition die Position des Verwalters stärken, damit beispielsweise energetische oder altersgerechte Modernisierungen einfacher vorangebracht werden können. So sollen Sanierungsstaus behoben und Eigentümergemeinschaften zukunftsfähig gemacht werden. Nach Auffassung von Haus & Grund war der erste Reformentwurf aus dem Bundesjustizministerium zu weit gegangen. „Wenn teure und bedeutsame Maßnahmen anstehen, muss es selbstverständlich sein, dass darüber die Eigentümer selbst entscheiden und nicht der Verwalter. Gut, dass die Große Koalition das nun auch so sieht“, betonte Warnecke.

Auch die Lösung, dass Eigentümer selbst entscheiden dürfen, ob sie eine Verwalterqualifizierung verlangen, begrüßt Haus & Grund. Damit habe die Große Koalition eine ausgeglichene Regelung gefunden, die sowohl den erhöhten Kompetenzen des Verwalters als auch den finanziellen Möglichkeiten innerhalb der Gemeinschaft gerecht wird. Jetzt komme es darauf an, dass die Änderungen, so wie von den Fraktionen verabredet, auch umgesetzt werden.

Reform der Grunderwerbsteuer überfällig
Deutscher Mieterbund und Haus & Grund Deutschland fordern Große Koalition bei Share Deals zum Handeln auf

Der Deutsche Mieterbund (DMB) und Haus & Grund Deutschland (Haus & Grund) fordern die Bundestagsfraktionen von SPD und CDU/CSU auf, die gesetzlichen Regelungen gegen die Umgehung der Grunderwerbsteuer mithilfe von sogenannten Share Deals zügig auf den Weg zu bringen. Solange diese Möglichkeit der Steuervermeidung rechtlich erlaubt ist, werden private Eigentümer und Mieter massiv benachteiligt und den öffentlichen Haushalten entgehen jährlich rund eine Milliarde Euro Steuereinnahmen.

„Der Entwurf zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes liegt seit über einem Jahr vor und sollte seit Anfang des Jahres in Kraft sein. Dass SPD und CDU sich nicht einigen können, ist wohnungspolitisch eine Katastrophe. Den Haushalten der Kommunen entgehen nicht nur dringend benötigte Steuereinnahmen, sondern die preistreibende Wirkung solcher Geschäfte führt auch zur Verdrängung der Mieter und Mieterinnen aus ihren Wohnungen und Quartieren“, erklärt der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten.

„Es ist eine Frage der Gerechtigkeit: Während ein privater Eigentümer für den Kauf seiner Immobilie eine fünfstellige Grunderwerbsteuer berappen muss, zahlen große Immobilienkonzerne gar nichts. In Berlin zahlt ein privater Käufer für sein Eigenheim 6 Prozent Grunderwerbsteuer. Bei einem Reihenhaus für 400.000 Euro sind das stolze 24.000 Euro“, rechnet Kai H. Warnecke vor. Der Präsident von Haus & Grund Deutschland betont: „Diese hohen Summen erschweren gerade jungen Familien den Traum von den eigenen vier Wänden ganz erheblich.“ Der Staat könne die Grunderwerbsteuer senken, ohne auf Steuereinnahmen verzichten zu müssen – wenn es keine Share Deals mehr gäbe.

Bei Share Deals werden anstatt ganzer Grundstücke nur Anteile an Gesellschaften mit Immobilienbesitz verkauft. Derzeit gilt: Werden weniger als 95 Prozent dieser Anteile erworben, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Nach fünf Jahren können die restlichen Anteile gekauft werden, ebenfalls steuerfrei. Laut Regierungsentwurf vom 31.07.2019 soll die Anteilsgrenze auf 90 Prozent gesenkt und die Frist zum Kauf der verbliebenen Anteile von fünf auf zehn Jahre angehoben werden. Es ist unwahrscheinlich, dass eine Steuerfreigrenze von 90 Prozent ausreicht, um solche Geschäfte zukünftig zu verhindern. Eine stärkere Absenkung auf etwa 50 Prozent sowie eine Verlängerung der Haltefrist gelten als wesentlich effektiver, um die Spekulation mit Immobilien unattraktiver zu machen. Dies ist dringend nötig, weil Immobilien- und Bodenpreise seit Jahren explodieren und private Eigenheimerwerber sich immer höher verschulden müssen. Zudem werden solche Praktiken zur Steuervermeidung insbesondere beim Kauf großer Wohnungsbestände angewandt, wodurch die Konzentration von Immobilienportfolios in wenigen Unternehmen unterstützt wird, welche sich wiederum preistreibend auf Mieten und Immobilienwerte auswirkt.

Mieten in Corona-Zeiten: Nach Kündigungsmoratorium keine Verschärfung der Lage
Private und staatliche Unterstützung wirken

Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich nach dem Auslaufen des Kündigungsmoratoriums nicht verschärft. Das berichtete der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland heute in Berlin unter Berufung auf Mieter- und Vermieterbefragungen durch das Meinungsforschungsunternehmen Civey. „Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, wie das Kurzarbeitergeld und der vereinfachte Bezug von Wohngeld, wirken. Hinzu kommt, dass viele Mieter und Vermieter individuelle Lösungen finden, um finanzielle Engpässe in der Corona-Zeit überbrücken zu können“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den Befund.

Vor dem Ende des Kündigungsmoratoriums Ende Juni sagten 87 Prozent der Vermieter, sie hätten keine coronabedingten Mietausfälle zu beklagen. Heute sind es knapp 90 Prozent. Auf Seiten der Mieter gaben Ende Juni gut 4 Prozent an, coronabedingt ihre Miete nicht zahlen zu können. Heute sind es 5,7 Prozent. Auch während der zwei Monate gab es keine signifikanten Abweichungen von diesen Werten. „Wir haben früh darauf hingewiesen, dass dieses Moratorium nicht nur überflüssig, sondern kontraproduktiv war. Bei der Wohnraumvermietung hätten Kündigungen auch ohne Moratorium keine Rolle gespielt. Allein große Unternehmen haben diese Regelung missbraucht, um Mietzahlungen für ihre Gewerberäume einzustellen“, stellte Warnecke fest.

Im vergangenen März hatte der Deutsche Bundestag ein dreimonatiges Kündigungsmoratorium beschlossen. Mietern konnte in dieser Zeit nicht gekündigt werden, wenn sie aufgrund coronabedingter Einkommenseinbußen die Miete nicht oder nicht vollständig zahlen konnten. Warnecke erinnerte die Politik daran, dass zwei Drittel aller Mietwohnungen von Privatpersonen angeboten werden: „Diese Vermieter sind entweder Rentner und auf die Mietzahlungen für ihren Lebensunterhalt angewiesen oder sie sind in ihrem Hauptberuf beispielsweise als Handwerker oder Gastronom von coronabedingten Umsatzeinbußen betroffen. Hier darf der Bundestag nicht noch einmal den Weg für weitere Einkommenseinbußen ebnen.“

Haus & Grund begrüßt steuerliche Besserstellung günstigen Vermietens
Der Steuerstaat darf nicht Mietentreiber sein

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte heute, dass Bundesfinanzminister Olaf Scholz günstiges Vermieten von Wohnungen nicht mehr in dem Maße bestrafen möchte wie bisher. „Der Staat darf kein Mietentreiber sein. Deshalb setzen wir uns dafür ein, dass Werbungskosten in einem weiteren Schritt unabhängig von der Miethöhe vollständig abgezogen werden können. Das würde bürokratische Prüfungen ersparen und günstiges Vermieten fördern“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke entsprechende Pläne zur Änderung des Einkommensteuergesetzes.

Zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland werden von Privatpersonen angeboten. Sie agieren anders am Markt als große private und kommunale Wohnungsunternehmen. Private Kleinvermieter kennen ihre Mieter meist persönlich und sie sind an langfristigen Mietverhältnissen interessiert. Sie nutzen nicht jede Mieterhöhungsmöglichkeit – etwa ein Viertel aller privaten Kleinvermieter erhöht die Miete sogar grundsätzlich nur bei einem Mieterwechsel. Diese Vermieter sind es, die dafür sorgen, dass das Wohnen nicht die soziale Frage unserer Zeit geworden ist, wie das Institut der deutschen Wirtschaft kürzlich noch einmal festgestellt hat. Aus Sicht von Haus & Grund erkennt die Bundesregierung mit der geplanten Änderung des Einkommensteuergesetzes diese wichtige gesellschaftliche Funktion ein Stück mehr an.

Hintergrund: Die Regelung des § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG typisiert in seiner derzeit geltenden Fassung im Falle einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete eine generelle Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil. Nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Der aktuelle Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht vor, die Grenze von 66 auf 50 Prozent abzusenken.

Mieter müssen sich an den Renovierungskosten regelmäßig zur Hälfte beteiligen
Haus & Grund fordert Klarstellung vom Gesetzgeber

Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung – ohne angemessenen Ausgleich – angemietet, ist der Vermieter während des Mietverhältnisses zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bei wesentlicher Verschlechterung des Zustandes verpflichtet. Mieter müssen sich aber an den Renovierungskosten regelmäßig zur Hälfte beteiligen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) heute in zwei Fällen entschieden (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland sieht nun große Probleme bei der praktischen Umsetzung und fürchtet wachsendes Misstrauen zwischen Mietern und Vermietern während der laufenden Mietverhältnisse.

Ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung mietet, dekoriert und renoviert diese regelmäßig nach eigenen Wünschen durch Eigenleistung. Übernimmt jetzt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, müssen Mieter und Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses immer im Einzelfall klären, wann und mit welchen Mitteln diese ausgeführt werden. Eines dürfte dabei jetzt schon klar sein: Klarer und günstiger wird es durch das heutige Urteil für beide Seiten nicht. „Das Urteil ist mit Blick auf die Kosten des Wohnens ein verheerendes Signal für Mieter und Vermieter“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. „Ist der Vermieter verpflichtet, während eines laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen, muss er diese Kosten in die Miete einpreisen. Mieter, die nur wenige Jahre in einer Wohnung leben, werden dadurch mit höheren Kosten belastet, ohne selbst in den Genuss einer Renovierung zu kommen. Darüber hinaus tragen Mieter nach einer durchgeführten Renovierung den Selbstanteil an den angefallenen Kosten. So kann schnell ein vierstelliger Betrag zustande kommen“, gab Warnecke zu bedenken.

Haus & Grund Deutschland fordert daher eine Klarstellung im Gesetz. Der Gesetzgeber ist jetzt aufgefordert, Wohnkosten durch Eigenleistungen der Mieter zu senken. „Schönheitsreparaturen sollen daher Mietersache sein“, fordert Warnecke.

Gewerberaummieten: Befristet niedrigere Umsatzsteuer beachten
Vermieter können zu hohe Steuerzahlungen vermeiden

Für Mietverhältnisse, die der Umsatzbesteuerung unterliegen, sollte schnellstmöglich vor dem 30. Juni 2020 eine Anpassung an die vorübergehende Umsatzsteuersenkung von 19 auf 16 Prozent erfolgen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vermieter die fälschlich ausgewiesenen 19 Prozent Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen muss, obwohl der Mieter nur 16 Prozent Umsatzsteuer entrichtet. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.

Enthalte ein Gewerbemietvertrag keine konkrete Angabe zum Steuersatz, sondern nur einen Passus wie „gesetzliche Mehrwertsteuer“, könne die den Mietvertrag ergänzende Dauerrechnung einfach von 19 Prozent auf 16 Prozent umgestellt werden. Mietverträge, in denen die Mehrwertsteuer ausgewiesen ist, sollten nach Möglichkeit zeitlich befristet geändert werden.

Nach Angaben des Verbandes gibt es keine Pflicht zur automatischen Senkung des Mietzinses. Die Mietzinsanpassung sei eine Frage der bestehenden mietvertraglichen Regelung. Ist – wie zumeist – eine Nettomiete vereinbart, hat eine Anpassung des vom Mieter zu zahlenden Betrags zu erfolgen. Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung über eine Bruttomiete, bewirkt die Senkung des Mehrwertsteuersatzes eine vorübergehende Erhöhung der Nettomiete.

Abwasserkosten im Städtevergleich: bis zu 700 Euro pro Jahr Unterschied
Haus & Grund fordert niedrigere Wohnkosten

Die jährliche Belastung der Verbraucher mit Kosten für die Entsorgung ihrer Abwässer variieren je nach Wohnort um mehrere Hundert Euro. Das ist ein zentrales Ergebnis des Abwassergebührenrankings 2020, das das Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag von Haus & Grund Deutschland erstellt hat. „Die Abwassergebühren in vielen Städten sind zu hoch. Damit zahlen viele Bürger Jahr für Jahr zu viel an Gebühren“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke bei der heutigen Präsentation der Studie in Berlin.

Für den Vergleich wurden die jährlichen Abwassergebühren einer vierköpfigen Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland untersucht. So zahlt etwa ein Vierpersonenhaushalt in Worms oder Ludwigsburg im Durchschnitt weniger als 300 Euro im Jahr für die Abwasserentsorgung, während es in Mönchengladbach oder Potsdam mehr als 900 Euro sind. Im Ranking 2020 liegen 17 der 25 besten Städte in Bayern oder Baden-Württemberg. Die bestplatzierte ostdeutsche Stadt (Erfurt) kommt auf Rang 30. Unter den 25 Städten mit den höchsten Gebühren liegen 15 in Nordrhein-Westfalen, davon 13 in der Metropolregion Rhein-Ruhr. 81 Städte haben seit 2017 die Gebühren erhöht, in 18 sind sie gesunken.

Der Eigentümerverband appellierte an die Kommunen, die Gründe für die enormen Unterschiede und die zum Teil sehr hohen Kosten nüchtern zu analysieren und offenzulegen. Schon jetzt falle bei der Ermittlung der Gebühren auf, dass die Gebührenordnungen der einzelnen Kommunen uneinheitlich, intransparent und häufig auch mit einer Vielzahl von individuellen Ausnahmeregelungen versehen seien. „Die häufig vorgetragenen Strukturunterschiede allein sind keine ausreichende Erklärung für die enormen Preisdifferenzen. Die Städte sind jetzt gefordert, die Ursachen für die hohen Kosten zu ermitteln und im Anschluss Maßnahmen zur Kostensenkung umzusetzen“, so Warnecke abschließend.